Hospodářské noviny: Nájmy bytů prudce rostou také mimo Prahu. I kvůli zaměstnancům velkých továren
02.11.2016
•Ceny bytů rostou a s nimi i nájemné.
•Nejdramatičtější je podle údajů realitních portálů situace v Praze.
•K dvoucifernému růstu nájemného došlo za poslední rok vedle hlavního města také v Brně, Plzni či ve Zlíně.
Ze stabilního růstu cen bytů posledních zhruba dvou let těží i jejich pronajímatelé. Zajistit do bytu nájemníka prý není příliš náročné. Makléři proto vlastníkům nemovitostí radí, aby si řekli o více. "Dnes při přeobsazování bytu nájemné upravujeme automaticky o 10 až 20 procent výše, než bylo nastaveno v letech před rokem 2015, a sehnat nájemce přesto není problematické," popsal Daniel Kotula, spolumajitel pražské realitní kanceláře Re/Max Center.
Nejdramatičtější je situace v Praze. K dvoucifernému růstu nájemného došlo za poslední rok vedle hlavního města také v Brně, Plzni či ve Zlíně. V Brně se za poslední rok zvýšilo nájemné v průměru o 13 procent. Měsíční pronájem 40metrového bytu vyjde zájemce na více než 10 100 korun, loni v říjnu to bylo necelých 8400 korun. Ukazují to údaje Realitymix.cz − jednoho z největších realitních portálů v tuzemsku, jenž data o inzerovaných bytech monitoruje několik let v řadě.
Tento trend potvrzují také makléři. Nájmy rostou nejen v samotném Brně, ale i v jeho okolí − v okrese Brno-venkov, podotýká Jarmila Odehnalová, oblastní manažerka pro Jihomoravský kraj v síti realitních kanceláří M&M reality. "Růst oproti loňskému roku se pohybuje kolem 15 procent. Nájmů je veliký nedostatek, což koresponduje s nárůstem cen," konstatovala Odehnalová.
Za poslední rok ubylo bytů k pronájmu ve všech krajských městech s výjimkou Karlových Varů. Největší propad zaznamenal Hradec Králové a Brno, kde se výběr bytů k pronájmu oproti stavu před rokem snížil přibližně na třetinu. V Českých Budějovicích se nabídka oproti loňskému říjnu zmenšila na polovinu.
Nájmy táhnou i podniky napojené na automobilky
Nájemné roste i v menších městech v okolí velkých továren, jako je Škoda Auto. "Bytů k nájmu v rozumné cenové hladině je absolutní nedostatek," řekl Jaroslav Jirásek, vedoucí poboček M&M reality v Trutnově a v Náchodě. V Trutnově se letos podle něj zvedly nájmy o 30 procent. "Ještě více rostou nájmy v Rychnově nad Kněžnou, v okolí nově rozšiřované automobilky v Kvasinách o více než 50 procent," dodal Jirásek s tím, že lidé více cestují za prací a zatím nechtějí v okolí nového zaměstnání investovat do vlastního bydlení.
Růst nájemného v návaznosti na pracovní příležitosti pozoruje i Michal Burian z pobočky M&M reality v Pardubicích. Týká se to Přelouče a Pardubic, kde nabírají nové zaměstnance velké podniky, jako je Foxconn a Kiekert. Z nedostačující nabídky dnes podle Buriana těží i starší a opotřebované byty. "Dají se pronajmout za vyšší nájemné než třeba před rokem," uvedl Burian.
V Praze je největší zájem o pronájem bytů v lokalitách, kde je větší koncentrace administrativních center − tedy na Pankráci, Smíchově nebo v Holešovicích. Dále to jsou žádané lokality příjemné pro bydlení v dosahu parků, obchodů a dalších služeb. Nejlépe se podle makléřů pronajímají malé, jednopokojové byty. Těch ale podle Kotuly z Re/Maxu v Praze není dostatek.
Lidé se za nižším nájemným stěhují mimo Prahu. Podle Kotuly jsou díky dobrému spojení do Prahy oblíbená města Kladno, Brandýs nad Labem, Beroun nebo Kralupy nad Vltavou. I v těchto středočeských městech, ale i jiných, jako je Kolín či Mladá Boleslav, za poslední rok výrazně ubylo bytů k pronájmu. A to samé platí pro okresy Praha-východ a Praha-západ, kde mohou lidé vybírat z několika desítek bytů.
Stěhování za prací
Společnost Central Europe Holding ve svých pražských domech za poslední dva roky zvedla nájemné odhadem o pět až 10 procent. "My se snažíme pronajímat mírně pod obvyklé ceny a držet si nájemce co nejdéle. Nejdražší je měnit nájemníky a vysoké nájemné vede nájemníka k dalšímu hledání levnějšího bydlení," řekl Jiří Pácal, ředitel společnosti Central Europe Holding. Výnosy zmíněné společnosti se podle něj v posledních letech nijak výrazně nemění, snižují je obtížně vymahatelné dluhy neplatičů a další vedlejší náklady. "Lze obstarat nájemce za vyšší nájemné, ale bude si následně hledat něco jiného a levnějšího, případně přestane platit," dodal Pácal.
Podle makléřů tvoří drtivou většinu nájemníků lidé mladší 35 let. Převažují Češi, v menšině pak národnosti z rusky mluvících zemí, Vietnamci a občané zemí západní Evropy.
V Praze, kam se stěhuje za prací nejvíce lidí, je oproti loňsku o třetinu méně bytů k pronájmu (viz tabulka). "S kamarádkou jsme v Praze hledaly dvoupokojový byt s neprůchozími pokoji. Trvalo nám dva měsíce, než jsme takové bydlení za únosnou cenu sehnaly," řekla pracující studentka Kristýna Divišová.
Nakonec se dívkám podařilo najít bydlení přes známé za 14 tisíc korun i s energiemi. "Jinak se podle našich zkušeností průměrné ceny bytů s touto dispozicí pohybují okolo 16 tisíc, což je pro nás jako nedávné absolventky vysoké školy poměrně vysoká suma," doplňuje Divišová.
Růst cen nájmů je podle oslovených realitních odborníků opodstatněný. Argumentují rekordně nízkou nezaměstnaností a růstem platů. Pácal ze Central Europe Holdingu odmítl, že by nájmy rostly nepřiměřeně. "Nájmy se zvedají postupně a bohužel zvolna," sdělil Pácal, jehož firma vlastní v Praze na 250 nájemních bytů.
"Nájemné je v České republice vzhledem k cenám nemovitostí a nákladům vlastníků velmi nízké," dodal Pácal. Smlouvy se uzavírají na delší období a upravit výši nájemného je možné jen při jejich změně, dohodou je to podle něj nereálné.
"V období hospodářského útlumu zase očekávám snížení poptávky, vyrovnání se s nabídkou a následný pokles cen," odhadl Kotula z Re/Maxu.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
