Realitní rok 2011: obchody v hotovosti, prodeje horských apartmánů a nezjistitelné ceny kom. objektů
20.12.2011
PRAHA, 20. prosince 2011 – Desetiprocentní pokles cen novostaveb je v průběhu roku 2012 jediným snížením cen, které realitní odborníci ještě v důsledku krize očekávají. Panelové domy budou stejně jako pronájmy pokračovat v dlouhodobé stagnaci. Reálný tříprocentní nárůst cen se dá očekávat u bytů ve staré zástavbě a u starších rodinných domů. U pozemků bude patrné navýšení cen v horizontu až pěti procent.
„V roce 2011 došlo k výraznému utlumení krizových efektů. Už v říjnu jsme v obratu překročili cílovou hranici 360 milionů korun, kterou jsme měli pro rok 2011 jako celek. Celkem jde o pětinový nárůst oproti roku 2010. V tuto chvíli se obraty dají srovnat s rokem 2007 či prvními devíti měsíci roku 2008,“ uvedl Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality. „Co se týče typů bydlení, poptávka se již mnoho let nemění – největší zájem je o startovací byty do 50 metrů čtverečních. Naopak doslovná nula je v poptávce po novostavbách. Ty budou muset jít ještě o deset procent dolů,“ dodal Jonáš.
Podle Jonášových slov je myšlenka navýšení developerských cen v důsledku vyššího DPH za hranicí absurdity. „Cenový rozdíl mezi bytem v novostavbě a starším rodinným domem nemůže přesáhnout deset procent. Pokud se tak stane, poptávka diametrálně klesne. To je elementární důvod, proč developerské projekty leží ladem,“ shrnul Jonáš.
Příčinu optimistických vyhlídek vidí v letošním uvolnění úvěrové politiky bank a stabilizaci na trhu práce. Na druhou stranu další zlevnění hypotečních úvěrů už vidí Miroslav Jonáš jako nereálné. Podle jeho slov jsou však v některých regionech typické obchody v hotovosti. Jde především o region severních Čech a severní Moravy.
„Je to způsobeno nejen nižšími cenami než ve zbytku republiky, ale také tím, že tamní obyvatelé často neprojdou úvěrovým screeningem bank. Obvykle proto, že figurují v registrech dlužníků. I to vedlo ke snížení tamních cen v minulosti,“ vysvětlil Jonáš.
Rok 2011 byl dále ještě ve znamení nárůstu nabídky horských penzionů a apartmánů. V meziročním srovnání se počet prodávaných penzionů zvýšil o 23 procent a bude pravděpodobně nadále stoupat. „Majitelé se horských penzionů snaží skutečně zbavovat. Celoroční údržba je neuvěřitelně náročná a v zimě už nevydělají. Navíc se i obtížně stanovuje reálná kupní cena: poptávající by měl vždycky chtít vidět reálné účetní knihy za poslední tři roky zpátky. Kolik je obrat a kolik údržba. A nezapomenout, že jde o prakticky neúvěrovatelnou nemovitost – banky na jejich nákup úvěry poskytovat nechtějí,“ vyjmenoval Miroslav Jonáš.
Poslední pikantností roku 2011 je velký nárůst nabídky komerčních objektů, jako jsou továrny, výrobní haly a podobně. Podle Jonášových slov se prakticky nedají ocenit – jejich hodnotu nelze změřit. „Funkční komerční celek jde těžko ohodnotit. Jeden odhadce cenu stanoví na 30 milionů, druhý na 80. Záleží na prodávajícím, kolik za to chce. Ale i v těchto případech je ochota bank tyto objekty financovat mizivá. A i cena odhadovaná bankou je markantně nižší, než jakou stanovíme my. Banka totiž oceňuje, co se tam bude do budoucna vyrábět, jaké budou výnosy, chce znát účetní výkazy. Jen úvěrování je práce na půl roku – a většinou vše ztroskotá právě na odhadu,“ uzavřel Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
