Špatná právní úprava exekucí může kupující ožebračit
15.03.2011
PRAHA, 15. března 2011 – Kupujících, kteří nevědomky nakoupili nemovitost v exekuci, přibývá. Díky nepromyšlené právní úpravě tak mohou do písmene naplnit cimrmanovské: Jak chudák do ještě větší bídy přišel. Kvůli nepečlivosti úředníků se řada exekucí objeví v registru až se zpožděním – často i po prodeji nemovitosti, která do exekuce vinou prodávajícího spadla. Exekutor má v takovém případě dvě možnosti řešení situace: Vydat se hledat skutečného dlužníka, který samozřejmě zmizel i se sumou peněz, či zabavit nemovitost, kterou se dluh jistí. V zájmu ochrany věřitele volí ve většině případů druhou variantu před nejistým výsledkem pátrání.
„V tuto chvíli má 124 exekučních úřadů v Česku v běhu 2,5 milionu exekucí. Centrální evidence exekucí – CEECR.CZ – je přetížená a to logicky vede k chybovosti. Nezřídka nahlášenou exekuci zveřejní s mnohatýdenním zpožděním. Mimochodem nejhorší trest, který i za několikaměsíční prodlevu a ohrožení naprosto nevinných kupujících hrozí, je kárné napomenutí chybujících exekutorů jejich Exekutorskou komorou. To je skutečně úsměvné,“ uvedl Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Realitní kancelář M&M Reality radí volit při nákupu nemovitosti zprostředkování finančně silným partnerem. Kvůli cenám přístupu do Centrálního registru exekucí se totiž komplexní ochrana klienta stává pro finančně slabé partnery nemožnou. Položit realitní kanceláři dotaz na přístup do Centrálního registru exekucí se tak stává velmi praktickou radou, jak nenaletět.
„Přístup do CEECR.CZ není rozhodně levný a takzvaní obývákoví makléři, ale ani většina středně velkých realitek rozhodně nemají prostředky kontrolovat přes registr prodávající. Silná realitní kancelář je pro exekutora také jiným partnerem pro vyjednávání než jednotlivec bez právního vzdělání. Pokud k takové situaci dojde a kupující nespolupracoval se seriózní realitní kanceláří, doporučuji okamžitě vyhledat právní pomoc,“ vysvětlil Miroslav Jonáš.
Často diskutovaný problém exekucí a nájemního bydlení naopak Miroslav Jonáš za nijak dramatický nepovažuje. Všechno se dá zcela jednoduše ošetřit kvalitní smlouvou. Navíc exekutoři o movitý majetek kvůli přeplněným skladům a klesajícím zájmům o aukce nejeví zdaleka tak vysoký zájem jako v minulosti.
„Stále se z nepochopitelného důvodu diskutuje o tom, zda dovolit či nedovolit nájemníkovi trvalé bydliště – a to především kvůli případným exekutorům. Na druhou stranu se příliš nehovoří o opačné situaci: pokud exekutor přijde na pronajímatele. Zde se nájemník sice může ohánět tím, že majitel bytu se zde nezdržuje, nicméně bychom v případě nájemních smluv doporučovali vždy schovávat ke všem předmětům nabývací doklady – nehledě na fakt, zda jsou či nejsou v záruce,“ Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
