Tajemství hladkého prodeje nemovitosti – třikrát 5 rad pro majitele
28.02.2012
PRAHA, 28. února 2012 – Nabídka 24 118 nemovitostí a databáze 57 843 aktivních poptávajících činí z největší tuzemské realitní kanceláře M&M Reality jedničku na českém trhu. Loni její makléři ve vlastním hypotečním centru zprostředkovali úvěry v hodnotě přes 2,5 miliardy korun. Obrat společnosti za rok 2011 přesáhl částku 400 milionů korun. Jaké jsou zásady úspěšného prodeje nemovitosti a jakých chyb by se měl každý majitel vyvarovat?
„Je důležité nabídnout nemovitost pouze jedné realitní kanceláři. Pokud majitel osloví více firem, ztrácí navenek svou důvěryhodnost, snadno tím v potenciálním kupci vyvolá dojem, že se nemovitosti nemůže zbavit, že je s ní něco špatně, a kupec se velmi pravděpodobně pokusí tlačit na snížení ceny – postupně u všech realitek,“ upozornil na základní pravidlo Milan Zavadil, spolumajitel M&M Reality a předseda výkonné rady Realitní komory České republiky. „Další obrovské riziko uzavření nevýhradních smluv je multiplicita pokut. Když nabídku zveřejní tři realitní kanceláře, každá s ne zcela totožnými informacemi, zájemce obejde všechny, nechá se zaevidovat, ale nakoupí pouze u jedné. Provizi za získání kupce smějí vyfakturovat všechny společnosti. Zvlášť u malých realitek jde o častý tlak – nemorální, ale legální.“
Vedle výběru jedné specializované firmy, která prodejci pomůže s propagací nemovitosti skrze svou rozsáhlou inzertní síť, jsou hlavními pilíři úspěchu prodeje bytu nebo domu reálně nastavená cena, líbivá prezentace a schopnost majitele zodpovědět položené dotazy i vykázat potřebné dokumenty. „Iluze lidí je napálit nadstandardní cenu a pak přijít se slevou. Drahý inzerát ale nikoho nezaujme, nehledě na to, jak špatně působí, když cena nemovitosti po čase klesá. Je třeba udělat si průzkum trhu a pro životaschopnost prodeje počítat s průměrně patnácti procenty dolů,“ uvedl Zavadil. Podobně jako lákavá cena by měly u inzerátu zářit také fotografie, zobrazující objekt v čistotě a korespondující s aktuálním ročním obdobím.
Velkou roli v silné konkurenci nabízených nemovitostí hraje připravenost a v případě, že by se rozhodl k samostatnému prodeji, také komunikativnost samotného majitele. „Měl by si připravit list vlastnictví, pokud bydlí v družstevním bytě, tak nájemní smlouvu, stanovy družstva, vyčíslení fondu oprav, vyčíslení služeb, kompletní inkaso. Pokud na nemovitosti vázne hypotéka, je třeba říct, jakým způsobem ji splácet, jakou má fixaci a podobně. Když tyto informace potenciálnímu kupci chybějí, ztrácí zájem,“ popsal ze své zkušenosti Milan Zavadil, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Stejně jako při prodeji nemovitosti je i při jejím pronájmu zásadní cena. „Reálnou hodnotu by měl majitel stanovit pod hladinou toho, co se kde nabízí. A hlavně se podívat na stáří inzerátů a porovnávat. Čím déle na klienta bude čekat, tím více mu ujde peněz. Stačí, když přijde o dva měsíční nájmy, a v tu chvíli už ztratil mnohem víc, než kolik neochotně slevil ze svých nároků. To se děje standardně,“ řekl Milan Zavadil. Šanci na rychlý pronájem pak podle jeho slov ovlivňují také požadavky na klienta, jestli majiteli nevadí studenti nebo domácí mazlíčci. Obecně platí: čím vyšší nároky, tím horší hledání nájemce.
Zatímco u jednopokojových bytů lidé preferují vybavení, rodiny se raději stěhují společně se svým nábytkem. Lepší dojem z bytu jistě zaručí také čerstvé vymalování a především kompletní úklid. „Výše prvotních nákladů ale stále převažuje nad vším ostatním. Majitelé většinou požadují dva nájmy jako kauci, to už je ale pro hodně lidí problém. U nás doporučujeme nájem dopředu s měsíční výpovědní lhůtou. Dobrá rada je vcítit se do nájemce, zda byste si to za stanovenou cenu opravdu pronajali,“ shrnul Milan Zavadil z M&M Reality.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
