Ačkoli úrokové sazby hypoték stále stoupají, nemovitosti se prodávají. Experti neočekávají, že by se ceny v nejbližší době snižovaly.
Ačkoli zájem o hypotéky ochlazuje, na realitním trhu poptávka zatím neopadá, nekoná se ani propad cen. Důvodů je více. Ukazuje se, že lidé už nejsou schopni platit za bydlení víc. Přesto realitní kanceláře v současné době nepociťují, že by zájem o nemovitosti polevoval.
Potenciální kupci začínají být opatrnější. Jsou tady také investoři s hotovostí, které vysoká inflace vede k investičním nákupům. Kupují i tací, kterým nevadilo mít roky peníze v bance.
Poměr kupujících za hotové a na hypotéku se tak u bytů stále pohybuje v poměru 50 : 50, někde je to 40 : 60. Lokálně se poměr liší i výrazněji. Odlišné je to u drahých a luxusních nemovitostí, kde více figurují kupující s hotovostí.
Ani doba nutná k prodeji nemovitosti se nijak zásadně nezměnila. „Reálně máme zájemce do 49 dní, loni to bylo do 39 dní. Doba inzerce je většinou o něco delší,“ řekl o úvodu letošního roku Tomáš Jelínek, ředitel sítě CENTURY 21 Czech Republic.
Kancelář Maxima Reality uvádí u bytů průměrnou dobu prodeje 37 dní.
Poptávka po bytech se ovšem nesoustředí jen na velká města. Zájem se posunul i do menších měst a do řady dříve nezajímavých lokalit, jako jsou severní Čechy a severní Morava. Jak ale Jelínek upozorňuje, jsou i lokality, kde je trh takřka zablokovaný, neboť zde není dostatek nabídky.
„Pozemky, především ty zasíťované, se velmi rychle prodají v podstatě kdekoli po celém Česku,“ uvedl Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. Totéž potvrzují také ostatní oslovené realitní kanceláře. Důvod je v tomto případě jasný. Stavebních parcel je zejména ve městech a jejich okolí naprostý nedostatek.
Stále dobře se prodávají také rodinné domy, tedy ty v dobrém stavu. Jiná situace je u domů v původním stavu určených k rekonstrukci. Řemeslníci nejsou a nikdo neumí říct, kolik budou stát stavební práce. Stavební materiál zdražuje a jeho ceny se mění pomalu z měsíce na měsíc.
„Nejen kvůli rostoucím sazbám hypoték, ale i zvyšujícím se cenám stavebních materiálů proto poptávka po těchto nemovitostech slábne,“ uvedl Jan Kubíček, oblastní manažer pro Královéhradecký kraj společnosti M&M Reality. To znamená, že za ceny, za které se tyto domy prodávaly ještě v létě, může být dnes problém je zobchodovat. Naopak u domů vdobrém stavu se ceny minimálně nebudou snižovat.
Ani ti, kteří uvažují o koupi bytu, nijak jásat nemohou. „Samozřejmě stávající situace celý trh trochu přibrzdila, jednotlivé kraje mají poměrně jasně definovaný strop, který je určený kupní silou zájemců v dané lokalitě,“ řekl Zuzák. Jak už ale bylo zmíněno, je tu hned několik sil, které ceny naopak zvyšují – od inflace přes vyšší náklady na výstavbu, nedostatek bytů v nejžádanějších lokalitách až po pomalou výstavbu.
Tolik očekávané snížení cen tak zatím nepřichází. Tedy přesněji, ceny v posledním čtvrtletí loňského roku začaly na řadě míst stagnovat, meziročně šly ale pořád ještě hodně výrazně nahoru. Nejvíce v Brně, kde se průměrná cena za metr čtvereční dostala už přes 100 tisíc korun. V Pardubickém kraji se podle statistik Maxima Reality meziročně zdražilo o 30 procent, v Jihočeském kraji o 28 procent.
Kdo se nyní chystá byt kupovat, musí tak pořád počítat s hodně vysokými cenami, a to u všech velikostí bytů. Například pražská pobočka M&M Reality před pár dny prodala byt 3+kk před rekonstrukcí v panelovém domě v Lečkově ulici v Praze na Opatově, a to za 6,15 milionu korun. V únoru 2021 by srovnatelná nemovitost stála 5,45 milionu korun a ještě o rok dříve by byla prodejná za 4,8 milionu korun.
Za garsonku v novostavbě v Hradci Králové pak klient hradecké pobočky M&M Reality zaplatil 4 miliony korun. Přitom v roce 2020 se srovnatelné nemovitosti prodávaly za 3,2 milionu korun.
Vysoké ceny se drží rovněž v menších městech.
Lepší to není ani v dříve opomíjených regionech, právě naopak. Například v Ústí nad Labem byty meziročně zdražily o víc než 50 procent. S cenou 38 tisíc korun za metr čtvereční přesto zůstávají nejlevnější.
Vzhledem k výši cen samozřejmě řada lidí hledá, kde ušetřit. „Stále je nejpoptávanější byt 65 až 75 metrů čtverečních, ale nově lidé chtějí spíš nerekonstruované, protože jsou levnější a věří, že na generální rekonstrukci si časem uspoří,“ popisuje zkušenosti Zuzák.
DOBA DOJEZDU PŘESTÁVÁ BÝT PRO LIDI DŮLEŽITÁ
Podobně slevují také z dalších věcí – jako jsou třeba terasy, balkony nebo sklepy. Zvyšuje se i tolerovaná doba dojezdu. Jinými slovy jde se dál od městského centra, kde jsou nemovitosti levnější.
„Celkově vidíme, že lidé vůbec přehodnocují, jak dál. Chtěli by bydlet s rodinou například v Praze, teď vidí, že na to nemají. A po konzultacích s námi třeba zjistí, že by jim vůbec nevadilo koupit si bydlení třeba dál od metropole, uprostřed přírody, protože se shodnou, že už stejně nechtějí pracovat jinak než z domova,“ doplňuje Zuzák. Role realitních specialistů se tak v tomto směru často posouvá trochu i na úroveň rodinného konzultanta. Výraznější pokles cen však přese všechno bezprostředně očekávat nelze.
Například v Praze, Brně, Středočeském kraji a turisticky atraktivních lokalitách se dá očekávat ještě další nárůst, ovšem už pomalejší, než to bylo dosud. Pravděpodobně také, s ohledem na důvěru investorů, porostou i „levné lokality“ v severních Čechách.
Na řadě jiných míst je momentálně vidět stagnace cen. To ovšem neznamená, že by ztratily svoji hodnotu. Ta v čase bude růst i nadále.
S kartami by v tomto směru nemělo zamíchat ani refinancování hypoték, proto se lidem, kteří již nemovitost mají, může stát, že na novou splátku pro další fixační období nebudou mít. Touto cestou se možná na trh uvolní některé nemovitosti, skokovou změnu ale podle Tomáše Jelínka očekávat nelze.
Stále totiž platí, že Češi mají vysokou morálku splácení bydlení. Raději si odřeknou jiné věci, než aby přišli o vlastní bydlení.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
