PRAHA, 14. 9. 2018 – Strmý růst cen nemovitostí na tuzemském trhu v čele s Prahou z nich v posledních letech učinil ještě zajímavější investiční instrument než dříve.
I jednoduchá strategie v podobě - koupit před třemi lety a prodat dnes, mohla investorovi vynést milion korun a více v závislosti na lokalitě a velikosti bytu. Nyní začínají velcí, ale i drobní „rodinní“ investoři pečlivě zvažovat, který nákup se ještě vyplatí.
Kdo se před pár lety rozhodl investovat do nemovitostí v metropoli, neprohloupil. Jejich hodnota strmě vzrostla. Pokud někdo například v roce 2015 koupil padesátimetrový byt v novostavbě v Praze 4 – Kamýk za 3,5 milionu korun, vlastní dnes nemovitost v hodnotě 4,75 milionu.
Řada investorů přitom neplánuje byt pouze prodat dráž, než jej koupili, nýbrž ho dlouhodobě pronajímat. Proto nelze opomenout skutečnost, že výrazně vzrostla i výše nájemného. „Vezměme si byt v panelovém domě pro přehlednost opět v Praze 4 – Kamýk, o velikosti 44 metrů čtverečních, která je nejčastější u bytů 2+KK stavěných za minulého režimu. V roce 2015 investor takový byt po rekonstrukci pořídil za 2,45 milionu korun. Daň tehdy platil prodávající. Za tři roky vzrostlo běžné nájemné v tomto bytě z 9 tisíc korun bez poplatků na 12 tisíc bez poplatků,“ uvádí příklad Jan Martina, oblastní ředitel pro Prahu společnosti M&M Reality. A pro úplnost dodává, že aktuální prodejní cena srovnatelných bytů se pohybuje okolo 3,2 až 3,5 milionu korun a čtyřprocentní daň platí kupující.
Jak dnes vypadá typický investor do pražských nemovitostí? „Investory nelze nějak přesně rozškatulkovat. Ale samozřejmě jsou vidět jednoznačné rozdíly mezi realitním magnátem, který má po metropoli desítky nemovitostí a pronájmy jak krátkodobé, tak dlouhodobé jsou jeho denním chlebem, a drobným investorem, který třeba díky rodinné tradici vlastní několik investičních bytů,“ přibližuje Jan Martina. Nejdrobnějšími investory jsou pak podle něho manželské páry, které si pořídí na hypoteční úvěr investiční byt. Nájem jim pomůže hypotéku splatit a oni tuto nemovitost vnímají jako své „důchodové spoření“.
Investičními příležitostmi, které nabízí, láká Praha nejen tuzemské, ale i zahraniční investory. „Dle našich zkušeností zhruba každou pátou nemovitost určenou pro investici kupují občané jiných států. Rostoucí poptávka zahraničních klientů je každopádně v poslední době patrná, především pak ze strany občanů bývalého Sovětského svazu v čele s Rusy,“ říká Jan Martina.
Čeští i zahraniční investoři se podle něho nejčastěji zajímají o nemovitosti s udržitelnou hodnotou a dobrým výnosem, především o byty s dispozicemi 2+KK a 2+1 v širším centru Prahy, ideálně takzvaně bezúdržbové, to znamená po rekonstrukci či nové. Žádané bývají balkony, parkovací místa a dobrá dostupnost MHD.
Zajímavostí přitom je, že v uplynulých letech se výrazně zhodnocovaly byty v novostavbách, cihlových domech i na panelových sídlištích. Při výběru investiční nemovitosti je ale potřeba zvažovat její využití v budoucnu. „Dobře koupený byt v panelovém domě, určený k pronajímání, může dnes svému majiteli vynášet stejně, jako byt v secesním cihlovém domě, s tím rozdílem, že jeho pořizovací cena byla o polovinu nižší,“ upozorňuje Jan Martina. Na druhou stranu v případě panelových sídlišť lze podle něho očekávat dřívější stagnaci, v některých méně žádaných a dnes zjevně předražených lokalitách i mírný pokles cen bytů. Koupit tedy dnes takovou nemovitost za účelem prodeje o pár let později, už by nemuselo být rozumné. Oproti tomu cihlové domy a novostavby v žádaných lokalitách si svou hodnotu přinejmenším udrží i v nadcházejících letech.
„Investoři již začínají více přebírat a zvažovat smysluplnost konkrétních investic. Nákupní šílenství je pryč a investoři jsou si vědomi toho, že nemovitosti v metropoli ve většině případů dosáhly na cenový strop, nebo se k němu blíží. Na druhou stranu investice do nemovitosti určené k pronájmu je stále vnímána jako stabilní uložení finančních prostředků s relativně garantovaným výnosem,“ konstatuje Jan Martina s tím, že při výběru konkrétní nemovitosti určené k investičním účelům je vždy lepší poradit s odborníkem.
Kontakt pro novináře: Renata Lichtenegerová PR manažerka pro komunikaci s médii GSM: +420 739 523 465 e-mail: [email protected]
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
