Manuál pro majitele: jak bez problému pronajmout byt
30.03.2025
Máte investiční byt, který chcete zhodnotit? Nájemní bydlení je na vzestupu a vypadá to, že by vám zájemci měli doslova sami klepat na dveře. Otázkou za milion ale zůstává, jak vybrat spolehlivého nájemce, ochránit svůj majetek a pronajmout za slušnou cenu? Poradíme vám, na co si dát pozor, než pustíte váš byt na realitní trh a předáte klíče.
1) Rozmyslete si, na koho cílíte
Krokem, na který řada majitelů zapomíná, je uvažovat o svém ideálním nájemci. Větší byty jsou vhodné pro rodiny s dětmi nebo pro studentské spolubydlení. Menší dostupnější byty zase cílí na mladší páry nebo jednotlivce. Vyplatí se vědět, koho do svého bytu hledáte, ovlivní to nastavení ceny a případné(ne)vybavení bytu. Zatímco studenti ocení funkčně zařízený pronájem rovnou k nastěhování bez nutnosti investice, rodiny hledající dlouhodobé bydlení si rádi upraví interiér podle svého vkusu. Hlavně u sdílených pronájmů s větší fluktuací plánujte místo nábytku z ranku „rodinné stříbro“ spíše levnější spotřební design, u kterého snesete větší opotřebení a případné rychlé nahrazení.
2) Připravte byt a zdokumentujte jeho stav
Od stav bytu se odvíjí, o jakou výši nájmu si můžete říci a jaké zájemce přilákáte. Vyplatí se investovat alespoň do základních úprav, díky kterým bude váš prostor vypadat čistě a upraveně. Výmalba pokojů, dobře udržovatelné podlahy, nebo nová sanita vás budou stát nižší desítky tisíc, ale vrátí se vám ve vyšším nájemném. Nezapomeňte pečlivě zdokumentovat, v jakém stavu byt předáváte. Zaznamenejte počet kusů nábytku a vybavení i elektroniky. Informace včetně fotografií bývají součástí buď nájemní smlouvy nebo předávacího protokolu. Nezapomeňte na stav měřidel. Nechte udělat revizi elektrických a plynových spotřebičů, popř. kotle, a mějte doklady o této kontrole připravené nájemníkovi k nahlédnutí. Pokud pronajímáte přes realitního makléře, nic nezatajujte a informujte o všech případných vadách, které byt má.
3) Správná prezentace a inzerce je klíčová
Trh se velmi profesionalizoval, takže atraktivní fotografie a podrobné popisky jsou dnes již nezbytností. S těmi vám může pomoci přímo makléř. M&M Reality nabízí také služby videoprohlídek, které urychlí nalezení vhodného nájemce. Při jednání přes realitku se navíc vyhnete vyčerpávající telefonické a e-mailové komunikaci s desítkami zájemců. Nebude vás to ani nic stát - v Čechách platí provizi za zprostředkování pronájmu včetně běžných marketingových aktivit nájemce.
4) Nastavení ceny rozhoduje o kvalitě nabídek
Jak určit tržní cenu nájemného? Z realitních portálů si můžete na základě podobné dispozice a lokality sami udělat jednoduchý průzkum, jak se nájmy pohybují. Cenu dále ovlivňuje technický stav nemovitosti (před nebo po rekonstrukci), vybavení nábytkem a spotřebiči (pračka, myčka, sušička), parkovací místo nebo patro. U výše záloh na služby můžete vycházet z evidenčního listu. Stanovuje se nejen podle velikosti bytu ale také počtu osob,které budou byt obývat.
„Nespadněte do pasti příliš nízkého nájemného. Místo očekávaného efektu rychlé transakce přilákáte spíše neplatiče a zájemce s problematickou platební morálkou,“ upozorňuje Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality. „S nastavením nájemného vám rádi pomůžeme individuálně. Vycházíme nejen z cenových map, které máme k dispozici, ale umíme zhodnotit, jak se skutečný stav vašeho bytu a aktuální situace na trhu propíše do optimální ceny,“ dodává Martina.
Na důležitosti získává pečlivé prověření zájemců. Vyžádejte si potvrzení o zaměstnání, doporučení od předchozího pronajímatele, případně výpis z bankovního registru a Centrálního registru dlužníků ČR.
5) Nájemní smlouva je jako ochranný štít
Dobře napsaná nájemní smlouva vám ušetří spoustu starostí a peněz. Nestahujte generické vzory z internetu, které jsou často neaktuální a nepřesné. Pokud se chcete do pronájmu pustit sami a nevyužít realitku, smlouvu by vždy měl prohlédnout právník. Jedině tak se vyhnete potížím.
„V M&M reality máme tým právníků, s nimiž makléři smlouvy konzultují. Dobře sepsaná smlouva vás ochrání jako štít před nepoctivci a naplno ošetří vaše práva zejména ve chvíli, když nastanou problémy,“ vysvětluje Jan Martina.
Doporučená ustanovení, která byste si měli ve smlouvě pohlídat:
Dobu trvání na dobu určitou, nejčastěji na 1 rok.
Výši nájemného, způsob a termín splatnosti (obvykle na konci měsíce dopředu na další období).
Výši a způsob úhrady kauce (obvykle 2 měsíční nájmy).
Definici výše záloh + na koho budou psány smlouvy na energie.
Inflační doložku, tj. ustanovení pravidelného zvýšení nájemného o výši inflace.
Pojištění odpovědnosti nájemce a pojištění domácnosti jako doplněk k vašemu pojištění nemovitosti.
Maximální počet osob (přiměřených velikosti bytu), které zde budou pobývat.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
