Na hypotéku nemají, tak jdou do nájmu. Trh nájemního bydlení teď bude sílit
18.04.2022
Česko stojí na prahu velkého boomu. Do nájmů míří kvůli drahým nemovitostem a méně dostupným hypotékám stále více Čechů. A v posledních týdnech se k nim začíná přidávat mnoho lidí z Ukrajiny, kteří prchají před válkou. Trh s nájemními byty tak zřejmě čeká velká proměna.
Krátce poté, co začala pandemie covidu-19, nastal na realitním trhu zlom. I když jiný, než odborníci původně očekávali. Lidé začali nakupovat nemovitosti, mnoho z nich proto, aby ochránili své peníze. Tyto byty následně začali nabízet k pronájmu.
Část lidí volí nájem i z pragmatických důvodů, prostě si spočetla, že vysoká hypotéka za byt, který stejně bude vzdálený od jejich vysněného, jim neumožní plnohodnotně žít.
Vladimír Zuzák ředitel Maxima Reality
Na trh se tak v krátkém čase dostalo poměrně dost bytů. „Lze konstatovat, že třeba v Jihomoravském kraji už nabídka značně překonala poptávku,“ říká Dominik Janík z kanceláře Century 21 Bonus Brno. „Momentálně je tedy z čeho vybírat a lidé nejsou nuceni se smířit s první nabídkou. Ceny samotného pronájmu to tlačí trochu dolů, kompenzují to však rostoucí ceny energií.“ Ve výsledku tak lidé zaplatí právě kvůli drahým energiím víc.
Podobnou zkušenost mají realitní makléři i v dalších městech. Například v Plzni zaznamenala pobočka M&M Reality meziroční pokles nájmů někdy až o 20 procent, aby nájemníci byli schopní uplatit drahé energie. „Pro představu, v lokalitě Plzeň 2–Slovany se byt 2+1 velký 50 metrů čtverečních před rokem běžně pronajímal za 12 až 12,5 tisíce korun plus poplatky. Nyní za 10 tisíc korun plus poplatky,“ popisuje Eva Svobodová z plzeňské pobočky společnosti M&M Reality.
Drahé byty a hypotéky ženou lidi do nájmu
Jenže v posledních měsících se začal trend obracet. Poptávka po bytech na pronájem roste, a to úměrně k růstu cen nemovitostí a úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Od dubna letošního roku navíc ČNB zpřísňuje limity pro poskytování hypoték a zájemci tak budou muset při žádosti doložit ještě větší část peněz z vlastních zdrojů. „Očekávám tedy, že trend nájemního bydlení bude i nadále sílit,“ uvedl Adam Kvasnička, expert na pronájmy realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.
Stejný scénář zvláště v posledních třech měsících potvrzují také realitní kanceláře RE/MAX G8 Reality či Maxima Reality. Příběhy, které realitní makléři nyní často slyší, jsou velmi podobné. Rodina šetřila na byt, ale ceny rostou rychleji než úspory. „Část lidí volí nájem i z pragmatických důvodů, prostě si spočetla, že vysoká hypotéka za byt, který stejně bude vzdálený od jejich vysněného, jim neumožní plnohodnotně žít, zatímco u nájmu si vyberou lokalitu i dispozici a mohou ji kdykoli změnit,“ popisuje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Jaké byty jsou v kurzu
Přirozeně největší zájem o pronájmy je stejně jako kdykoliv předtím v sídlech s velkou mobilitou pracovní síly, v univerzitních městech s množstvím studentů. „Tedy v metropoli a krajských městech, v lokalitách v blízkosti dynamicky se rozvíjejících průmyslových zón,“ konstatuje Jaroslav Slavotínek z RE/MAX G8 Reality.
Pokud jde o dispoziční řešení bytů, největší zájem je setrvale o byty 2+kk, 2+1, které jsou zajímavé pro dobře situované singles, mladé páry (později i s 1 malým dítětem), rozvedené maminky s dětmi, seniory. Zvláště mladé rodiny s dětmi, které si zatím nemohou dovolit hypotéku, poptávají byty 3+kk. V hledáčku zájemců, kteří mají rozpočet více omezený, se pak naopak ocitají malé garsonky s nejnižšími nájmy na trhu.
V Praze jsou ceny na předcovidové úrovni
Rostoucí zájem o bydlení v nájmu zastavuje covidový propad cen. V Praze se pokles pronájmů zastavil ve druhém kvartále loňského roku a od té doby nájmy opět rostou. Růstu předcházelo 17 měsíců poklesu, důvodem bylo především uvolnění většího počtu bytů, které před covidem sloužily ke krátkodobým pronájmům. S výjimkou Prahy 1 jsou tak podle realitních makléřů ceny v metropoli již zpět na úrovni těch v únoru 2020, tedy před covidovou krizí.
Průměrná cena za pronájem v Praze se tak aktuálně pohybuje v rozmezí 300 až 350 korun za metr čtvereční. „Dlouhodobě nejvyšší ceny jsou v atraktivních lokalitách pražských Vinohrad, Letné a Prahy 1, kde se blíží hranici 400 korun za metr čtvereční,“ přibližuje situaci Kvasnička. Cena za metr čtvereční pak vychází vyšší u malých bytů, větší plocha se do ceny tolik nepromítne. Například pronájem bytu o ploše 30 metrů čtverečních v Praze se průměrně pohybuje okolo 12 tisíc korun, 80metrový byt vychází zhruba na 20 500 korun za měsíc. K tomu je samozřejmě nutné přičíst náklady na energie a služby. „Zejména ve velkých městech přitom došlo například ke zdražení svozu odpadu nebo ceny za úklid společných prostor,“ doplňuje Zuzák.
Kolik se za pronájem platí v regionech
V Brně šly podle údajů Realitymix.cz ceny v březnu meziročně nahoru o 6,4 procenta. Například byt 2+1 o velikosti 55 metrů čtverečních v centru Brna stojí podle statistik Century 21 Bonus Brno průměrně okolo 17 tisíc korun (plus služby), u bytu 4+1 se ceny dostávají přes 20 tisíc korun (plus služby). V menších městech Jihomoravského kraje jsou ceny příznivější. Třeba v Kyjově se dá pronájem bytu 2+1 pořídit za cenu kolem 10 tisíc korun měsíčně (plus služby), byt 4+1 za 13–14 tisíc korun (plus služby). Zdražovalo se rovněž v Ostravě, kde šly podle Realitymix.cz ceny meziročně nahoru o 5,8 procenta.
Nejnižší ceny i nadále zůstávají v Karlovarském a Ústeckém kraji, a to méně než 200 korun za metr čtvereční. Například v Chomutově, kde je největší poptávka po bytech na panelových sídlištích, se výše nájmu za dvoupokojový byt pohybuje mezi 9 až 10,5 tisíci korunami a mezi 10,5 až 12 tisíci korunami za třípokojový byt. „To jsou stejné ceny jako před rokem. Nepozorujeme, že by od začátku letošního roku došlo k nějakému citelnému zdražení. Zatím,“ říká Markéta Sokolová z chomutovské pobočky M&M Reality.
Ceny rostou jen mírně. Zatím
Cenu pronájmu pochopitelně určuje především vztah mezi poptávkou a nabídkou. A když je poptávka, není důvod, aby klesaly. „Navíc zde máme výrazné inflační tlaky, které se postupně projevují nejen v nárůstu cen nově uzavíraných nájemních smluv, ale i v aktivaci inflačních doložek u dříve uzavřených a dnes obnovovaných nájemních smluv,“ vysvětluje Slavotínek.
Je také pochopitelné, že se enormní nárůst cen bytů v posledních letech musí projevit i v nárůstu nájmů. Na obzoru je totiž pro mnohé pronajímatele strašák refinancování levných úvěrů, které si vzali na koupi investičního bytu. „Stávající nájemné již mnohdy nepokryje náklady na umořování hypotéky vlastníků nájemních bytů a část této tíhy se bude v růstu nájemného nepochybně přenášet na nájemníky,“ říká Slavotínek.
S přílivem uprchlíků z Ukrajiny zájem o pronájmy roste
A pak je zde ještě jeden velmi silný faktor. Zásadní vliv na trh s byty na pronájem začíná mít situace na Ukrajině, resp. příliv lidí z Ukrajiny, kteří prchají před válkou. „Momentálně se zájem o pronájmy každý týden takřka zdvojnásobí. Týká se to celého Česka,“ uvedl Vladimír Zuzák.
Podobně mluví i zástupci dalších oslovených realitních kanceláří. „Před 10 dny jsem v Kolíně zainzeroval nájemní panelový byt 1+kk, 42 metrů čtverečních a odjel na hory. Během této doby mě kontaktovalo formou e-mailu 52 zájemců o pronájem, dalších asi 40 mi ohledně nabídky telefonovalo,“ popisuje Slavotínek. Dodává, že 20 procent zájemců byli občané České republiky, 20 procent ukrajinští zaměstnanci působící řádově měsíce až tři roky v Česku a 60 procent ukrajinští občané prchající před válkou. Přiznává, že tyto emocionálně vypjaté situace je i pro makléře náročné zvládat.
Podobně se současná uprchlická krize projevuje také v regionech. Například na Chomutovsku bylo před vypuknutím konfliktu na Ukrajině mnoho volných bytů k pronájmu. „Nyní z trhu rychle mizejí, přičemž ve většině případů si je v posledních dnech pronajímají právě Ukrajinci,“ říká Sokolová. Doplňuje, že v lokalitě působí investoři, kteří nakupovali byty, někteří z nich je teď uprchlíkům pronajímají na nějaký čas zdarma či jen za cenu služeb. Všude je patrná snaha uprchlíkům pomoci.
S ohledem na tuto situaci je tak v čase možné očekávat nejen dílčí zdražování, ale také chvilkový nedostatek volných bytů. V Česku se každoročně pronajme asi 300 tisíc bytů. Pokud by sem tedy letos přišlo 100 tisíc nových domácností, vyroste toto číslo o celou třetinu. To už se musí na dostupnosti nějak podepsat.
Pokud se tedy někdo chystá do nájmu, neměl by příliš otálet. V létě už ceny mohou být vyšší. „Na druhou stranu bych rád zdůraznil, že panika není namístě. V Česku je nemovitostí k bydlení dostatek, jen často leží ladem. A větší zájem o nájmy znamená i větší chuť majitelů nabízet tyto nemovitosti k bydlení,“ dodává Zuzák. Nejspíš se také v některých krajích trh začne „rychleji točit“. Jinými slovy, zatímco před krizí měli zájemci o pronájem čas na výběr vhodného bytu, v budoucnu se nejspíš budou muset často rozhodovat na místě – podobně jako je to běžné v Praze nebo Brně.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
Starší nemovitost může být příležitost – ale i riziko
Koupě starší nemovitosti je v Česku velmi častou cestou k vlastnímu bydlení. Pro mnoho lidí představuje dostupnější variantu než novostavba a zároveň nabízí řadu výhod – například lepší lokalitu, více prostoru nebo možnost upravit si bydlení přesně podle vlastních představ.
Na druhou stranu ale starší byty a rodinné domy mohou skrývat problémy, které nejsou na první pohled vidět. Technické vady nebo právní komplikace se někdy projeví až po nastěhování nebo během rekonstrukce. A právě tehdy mohou výrazně zvýšit skutečné náklady na bydlení.
Proto je dobré vědět, na co se při prohlídce zaměřit a jaké informace si před podpisem kupní smlouvy ověřit. Správná příprava může ušetřit nejen peníze, ale i mnoho starostí.
