Stále více lidí chce stavět. Vhodných pozemků je ale zoufale málo, navíc zdražují

29.11.2019

PRAHA, 27. 11. 2019 – Pořídit si namísto předraženého bytu či již stojícího domu vlastní pozemek a na něm stavět dle svých představ. Takovou strategii by rádo volilo stále více lidí, a to nejen v nejbližším okolí velkých měst. V mnohých žádaných lokalitách už ale vhodné plochy v podstatě nejsou. Makléři společnosti M&M Reality se shodují na tom, že ceny pozemků během roku 2019 vzrostly téměř ve všech regionech a nelze očekávat, že tomu příští rok bude jinak.

Nedostatek volných pozemků je nejcitelnější ve velkých městech v čele s Prahou. „V širším centru metropole se sice ještě dají najít parcely na prodej, vznikají například dělením původně velikých zahrad či stojí pod ruinami, ale ceny za ně se mohou pohybovat až okolo 10 milionů korun při rozloze pouhých 500 metrů čtverečních,“ přibližuje Jan Martina, oblastní manažer společnosti M&M Reality pro Prahu. Během letošního roku podle něho vzrostly ceny pozemků v metropoli zhruba o 8 procent, samozřejmě v závislosti na konkrétní lokalitě. „Růst jsme zaznamenali jak uvnitř města, tak i na jeho okrajích.  Vlivem omezené nabídky ale rostou ceny o něco výrazněji v širším centru města než úplně na hranici metropole,“ pokračuje Jan Martina.

Od začátku roku podražily také rodinné domy, které na okraji Prahy staví developeři.

„Pro ilustraci si vezměme řadový rodinný dům v Pitkovicích, které leží na jihovýchodním okraji hlavního města. Nový dům o dispozicích 5+kk, o velikosti 150 metrů čtverečních a s pozemkem 300 metrů čtverečních bez vybavení se v roce 2015 prodával za 5,5 milionu korun. V roce 2017 už srovnatelné novostavby stály 8,5 milionu a vloni 10,5 milionu.  V současné době se cena těchto nemovitostí pohybuje okolo 11,5 milionu a v secondhandu se je majitelé snaží prodat za 13,5 milionu korun,“ uvádí příklad Jan Martina.

Rozhodnou-li se odstěhovat za hranice metropole, mají Pražané nejčastěji zájem o obce lemující dálnici. Velmi žádaná je také železnice, protože na té se netvoří kolony. Obce, které tyto dvě podmínky spojují, zpravidla hlásí velmi malou nabídku volných parcel.

„Ve městě je kvalitních stavebních pozemků jako šafránu. Většinu těch, které jsou ještě v nabídce, je komplikované připojit na sítě,“ upozorňuje například Jan Bareš z pobočky společnosti M&M Reality v Říčanech u Prahy. Průměrná cena tamních stavebních parcel se podle něho pohybuje okolo 5 tisíc korun za metr čtvereční. „Měl jsem ale i klienta, který neváhal zaplatit za pozemek v Říčanech 10 tisíc korun za jeden čtvereční metr, “ dodává Jan Bareš. 

Podobná situace je v širším okolí Brna. „Lidé nemají ani tak zájem o starší rodinné domy, i když ty také kupují, chtěli by ale především stavět nové na vlastních pozemcích. Těch je ale ve městě a přilehlých obcích zoufalý nedostatek,“ říká například Petr Furch z pobočky společnosti M&M Reality v Ivančicích

Od roku 2015 ceny bytů i domů v Ivančicích, sousedních Oslavanech a dalších obcích v okolí Brna neustále rostly, a to až do léta 2018, kdy tempo růstu začalo zpomalovat, ceny některých rodinných domů dokonce mírně klesly a následně stagnovaly i během roku 2019.

„Třeba rodinný dům z padesátých let v Oslavanech, po částečné rekonstrukci, o rozloze 112 metrů čtverečních, s plochou pozemku 140 metrů čtverečních, který jsme na podzim 2019 prodali za cenu 2,4 milionu korun, by před třemi lety byl zhruba o půl milionu levnější,“ uvádí příklad Petr Furch.

Ceny volných pozemků v okolí Brna rostou od roku 2015 zhruba o 10 procent ročně, což platí i pro rok 2019. Zájem o ně převyšuje nabídku. Žádanými lokalitami jsou kromě Ivančic či Oslavan také Syrovice, Přízřenice nebo Pohořelice, které poptávce přizpůsobily své územní plány, povolily další výstavbu a rozrůstají se.

Oproti tomu přímo Brno stále ještě nemá schválený nový územní plán, volné pozemky ve městě v podstatě nejsou, případně se jejich ceny vyšplhaly až na 14 tisíc korun za čtvereční metr. „Napříč městem se během letošního roku jedná o navýšení cen v rozmezí od 3 do 8 procent v závislosti na konkrétní lokalitě. Tato cenová hladina, je dle mého názoru na samé hraně koupěschopnosti klientů,“ říká k tomu oblastní manažerka pro Jihomoravský kraj společnosti M&M Reality Jarmila Odehnalová.

V Ostravě stavební pozemky meziročně podražily o 10 procent. Pokud porovnáme rok 2018 a rok 2017, tak v tomto období ceny parcel narůstaly výrazněji, a to zhruba o 15 procent. „Průměrná cena zasíťovaných pozemků přímo ve městě se pohybuje okolo 2 500 korun za čtvereční metr, v oblasti 15 kilometrů od Ostravy je průměr zhruba 1 400 korun za metr čtvereční,říká Jakub Čepica z ostravské pobočky společnosti M&M Reality.

Také menší krajská města registrují rostoucí poptávku po stavebních parcelách ve svém okolí. Například zhruba patnáctikilometrový prstenec okolo Plzně se dostal na průměrnou cenu zasíťovaných pozemků okolo 3 tisíc korun za metr čtvereční, což je zhruba dvojnásobek oproti roku 2015.

Draho je také v okolí Olomouce, kde se ceny zasíťovaných stavebních pozemků pohybují v rozmezí od 3 do 4 tisíc korun. Přímo ve městě už jde v průměru o 5 tisíc korun za čtvereční metr. A takto by bylo možné pokračovat.

„Ceny pozemků v žádaných lokalitách bohužel stále neklesají, i když růst cen se v posledním roce zpomalil. Je možné sledovat rostoucí poptávku po vzdálenějších a okrajovějších lokalitách a také snižující se nároky na podobu či rozlohu pozemku. Doba, kdy klienti poptávali parcely větší než 2 tisíce metrů čtverečních, je pryč. Dnes není výjimkou, že pro stavbu rodinného domu volí plochy okolo 500 metrů čtverečních,“ dodává Jan Martina.

Články , Aktuality , Tiskové centrum

Nenašli jste, co hledáte?

Zadejte svou vlastní poptávku a my budeme hledat za vás.

Prodejte svou nemovitost

Každou hodinu
prodáme 8 nemovitostí
Máme více než 100 000 poptávek po bydlení
Masivní inzerce v celé ČR

Novinky na blogu

Realitní trh pod tlakem nákazy

06.04.2020

Reportáž České televize na téma Realitní trh v době karantény. 

Odkaz na video zde

Zdroj ČT: 

Články

Novela měla zjednodušit orientaci v zákonech, přinesla však nevídaný chaos

30.03.2020

Od ledna platí, že nově přijaté zákony by měly vstupovat účinnost jen dvakrát ročně. To v praxi znamená, že by se novými pravidly museli lidé a firmy řídit vždy jen od 1. ledna a 1. července. Jenže novela, která měla usnadnit orientaci v právním řádu, způsobila chaos.

Není totiž jasné, kterých zákonů se týká. Třeba u zákona o realitním zprostředkování tak stát počítá s účinností od 3. března. Zatímco někteří právníci ji očekávají až 1. července. Výsledkem mohou být mnohaleté soudní spory. Na zákon, jenž má posílit důvěru spotřebitelů ve služby realitních zprostředkovatelů, se čeká od roku 2016. Teď, když je nová regulace konečně schválená, není jasné, od kdy se jí realitní kanceláře musí řídit. Možných termínů její účinnosti je hned několik. „Přestože byl zákon publikován ve Sbírce zákonů až v polovině února, sám stanovuje nabytí účinnosti již ke dni 1. ledna 2020,“ upozorňuje  advokátka expertka na správní právo kanceláře Havel & Partners Kateřina Staňková. Problém ale je, že pravidla uvedená v novém zákoně nemohou být závazná dřív, než předpis vyjde ve Sbírce zákonů. Podle pravidel legislativního procesu se totiž teprve zveřejněním stává zákon platným. A před platností nemůže být účinný, tedy v praxi použitelný. V Minulosti se takové případy řešily tak, že zákony, které se nestihly publikovat ve Sbírce zákonů před v předpisu uvedeným datem účinnosti, začaly být závazné 15. dnem po zveřejnění ve sbírce. To by v případě realitního zákona připadalo právě na 3. března. A na tomto datu trvá ministerstvo pro místní rozvoj, které nová pravidla pro realitní trh napsalo. Odvolává se přitom na datum účinnosti vyznačené v záhlaví příslušného vydání Sbírky zákonů, v níž předpis v únoru vyšel, které se řídí starým pořádkem. Jenže toto staré pravidlo na přelomu roku zrušila novela zákona o Sbírce zákonů. Ta od letoška počítá s účinností zákonů jen dvakrát ročně. V případě realitního zákona tedy od 1. července. „Teprve od tohoto pozdějšího data jsou realitní zprostředkovatelé, tedy i realitní kanceláře,povinni se jím řídit,“ říká Kateřina Staňková. A ke stejnému názoru ve svých odborných statích dospěli i další advokáti, například Lukáš Dušek z advokátní kanceláře Dušek, a jako jednu z variant účinnosti ho na svém webu zmiňuje i advokátní kancelář GT Legal.

 

Nová pravidla pro realitní trh mají účinnost od března. Právníci ale tvrdí,že to má být až od července.

 

Nejasná formulace

 

Na různý výklad termínů podle právníků zadělala vágní formulace novely sbírkového zákona. V té se totiž uvádí, že u předpisů předložených přede dnem účinnosti novely se postupuje podle starého zákona. Novela už ale neříká, co se myslí oním předložením předpisu, zda jde o předložení návrhu do legislativního procesu, nebo předložení schváleného předpisu ke zveřejnění ve Sbírce zákonů. Jejich termíny se přitom mohou lišit o měsíce, či dokonce roky. Konkrétně realitní zákon ministerstvo pro místní rozvoj předložilo do schvalovacího procesu loni na jaře, k publikaci ve Sbírce zákonů ho ale zákonodárci předali až na konci letošního ledna. A nejde zdaleka jediný případ, podobných zákonů mohou být desítky. Dalším příkladem je zákon o právu na digitální služby, který stanovuje harmonogram digitalizace české státní správy. Ten skupina poslanců předložila loni v březnu. K publikaci ve Sbírce zákonů byl ale odeslán až letos, 7. ledna. A stejný problém může postihnout i dosud neschválené předpisy, například novelu občanského zákoníku. Existenci dvou možných výkladů sbírkového zákona potvrzuje i ministerstvo vnitra, které má na starosti zveřejňování nově přijatých předpisů. Vinu za to svaluje na poslanecký pozměňovací návrh, který novelu sbírkového zákona upravil. „Ustanovení užívá specifickou a ne zcela přesnou terminologii, pro jejíž výklad je třeba vedle samotného textu ustanovení vycházet iz odůvodnění autorů pozměňovacího návrhu,“ vysvětluje Hana Malá z ministerstva vnitra. Za jediný správný výklad přesto ministerstvo shodně Úřadem vlády považuje ten, podle nějž by se na sporné případy vztahovala stará pravidla. To by v případě realitního zákona umožňovalo březnový termín účinnosti. Jakýkoliv jiný výklad je podle resortu mylný. „Argumentace, že ‚předložením‘ se může rozumět pouze předložení právního předpisu ministerstvu vnitra k vyhlášení, nemá oporu nyní platné a účinné právní úpravě,“ uvádí Hana Malá. Svůj názor ministerstvo opírá o složitý jazykový rozbor původních ustanovení sbírkového zákona, v nichž se hovoří o „předání právního předpisu k vyhlášení“, nikoliv jeho předložení. A odvolává se také na jednací řád sněmovny legislativní pravidla vlády. Preventivně se ministerstvo pokusilo zabránit nejasnostem tím, že předem se svým výkladem seznámilo provozovatele právních informačních systémů. „Cílem bylo snížit pravděpodobnost, že adresáti práva budou prostřednictvím těchto významných zdrojů informací o právním řádu mylně informováni o datu nabytí účinnosti dotčených právních předpisů,“ říká Malá. Týdeníkem Ekonom oslovení právníci si však na svém výkladu trvají. Přechodné ustanovení sbírkové novely totiž hovoří o „předložení právního předpisu“. K projednávání zákonodárcům se však dává návrh, nikoliv právní předpis. Ten vznikne až schválením návrhu. Interpretaci ministerstva proto považují za chybnou. Nejistota ohledně správného výkladu panuje i na ministerstvu průmyslu a obchodu, které vznik pravidla umožňujícího účinnost zákonů jen k 1. lednu a 1. červenci iniciovalo. „Výraz ‚předložení‘ není nikde definována může být pojat různě, pokud není připojeno, o jaké fáze legislativního procesu se jedná, tedy zda je do meziresortního připomínkového řízení, vlády či parlamentu,“ uvádí Štěpánka Filipová z resortu průmyslu. Nicméně odpovědnosti za závazné určení toho, který výklad je správný, se zříká. „Hodnocení různorodosti právních výkladů ministerstvu průmyslu a obchodu nepřísluší,“ dodává Filipová.

 

Dopady zmatků

 

Ať už je správný výklad zákonných pravidel jakýkoliv, pro podnikatele je samotná debata o různých variantách nepříjemná. „Takové situace by neměly vůbec nastat, aby si mohl každý libovolně vyložit účinnost zákona jinak,“ říká manažer pro legislativu Asociace malých a středních podniků Věroslav Sobotka. On sám by za správnou považoval účinnost uvedenou přímo v zákoně. Jenže ani to v případě realitního zákona situaci neřeší. Zákonodárci do něj totiž napsali účinnost od 1. ledna letošního roku. Tento termín se ale vzhledem k průtahům při projednávání návrhu a legislativním lhůtám nestihl. Otázku správného načasování řeší i jednotlivé firmy. V případě realitního zákona rozdílné výklady analyzovalo například Fincentrum Reality. Nakonec se jeho právníci rozhodli respektovat dřívější termín. „Ve Fincentru Reality jsme byli připraveni na účinnost zákona ke dni 3. března. Veškeré procesy v naší kanceláři ve vztahu k našim makléřům a klientům jsme upravili tak, aby vše bylo včas v souladu se zákonem o realitním zprostředkování připraveno,“ říká ředitelka provozu, právní a compliance Andrea Daňhelová.

Novela Hovoří O„předložení právního předpisu“.Zákonodárcům se ale předkládají návrhy, nikoliv hotové zákony.

A podobně – často z opatrnosti – přistupují k novým pravidlům i další realitní kanceláře. „S názorem, že jsou závazná až od 1. července, jsme se již setkali. V případě, že by hypoteticky byla účinnost napadena, a tedy odložena, my se budeme řídit zákonem od 3. března,“ uvedla finanční ředitelka Re/Max Reality Renata Fialová. Problém by podle právníků mohl vzniknout v případě, že živnostenský úřad nebo ministerstvo pro místní rozvoj při kontrolách u některé realitní kanceláře odhalí byť nevědomé porušení zákona a uloží ji před 1. červencem pokutu. „Do konce června podle mého názoru realitní zprostředkovatelé dané povinnosti nemají, a tudíž je stát nemůže legálně za jejich neplnění trestat,“ upozorňuje Staňková Havel & Partners a dodává: „Pokud by se tak stalo, předpokládám, že by se realitní zprostředkovatelé bránili prostřednictvím správních žalob.“ Výsledkem nejasností by tak mohly být mnohaleté soudní spory až milionové částky. A protože se nejasnosti netýkají jediného zákona, mohou být podobných případů stovky.

 

Články

Opatření v řádu týdnů by realitní trh výrazně neovlivnila

29.03.2020

Pokud by přísná ochranná opatření proti šíření koronaviru trvala v řádu týdnů, realitní trh by příliš výrazně ovlivnit nemusela. Shodla se na tom většina zástupců realitních firem v Česku, které dnes ČTK oslovila. V březnu většinou ještě dobíhají obchody domluvené před karanténou. Někomu zatím prodeje neklesají vůbec, naopak v jednom případě až o 90 procent. Podobně nejednoznačné je to s odhady cenového vývoje, zde však většina oslovených připouští pokles. Brzdit ho ale bude nízká nabídka. Osobní prohlídky bytů jsou nahrazeny virtuálními.

„Realitní obchody se nezastavily. Za březen dokonce neevidujeme žádný propad, naopak registrujeme zvýšenou poptávku po nemovitostech. To je do jisté míry dáno tím, že lidé zůstali doma a mají více času. Klienti jsou v posledních dnech samozřejmě opatrní a stěžejní je pro ně bezpečnost,“ uvedl majitel M&M Reality Petr Morcinek.

Podstatné podle něj je, aby se úplně nezastavily obchody napříč celým trhem, nejen realitním. „Pokud ale zafungují opatření přijatá vládou a omezení se budou v řádu týdnů zase uvolňovat, není důvod, aby byl realitní trh nějak výrazně ovlivněn,“ doplnil Morcinek. Plošné snižování cen v nejbližší době neočekává.

Tím, že byly realitní služby vyňaty z omezujících vládních opatření, se podle ředitele developmentu společnosti Bidli Romana Weisera začal realitní trh opět rozjíždět. „Je to vidět na stoupajícím počtu zájemců o nabídky nemovitostí, kdy na počátku omezujících opatření zájem klesl cca na úroveň 35 až 40 procent normálního stavu. Po jejich vynětí se zájem začal postupně zvyšovat a dnes jsme zhruba na 60 až 65 procentech. Až opatření pominou, postupně, a podle mne i velmi rychle, se stav trhu vrátí do normálu,“ sdělil Weiser.

Ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák uvedl, že ti, kteří čekali, až nemovitosti vystoupají na cenový vrchol, chtějí začít prodávat. „Pochopili, že ceny už nahoru nepůjdou. Na naše makléře se aktuálně obrací telefonicky či e-mailem řada lidí, kteří chtějí pustit do inzerce své nemovitosti, především byty, a prodat je za stávající vyšší ceny,“ podotkl Zuzák.

Společnost Bezrealitky zatím pokles prodejů nezaznamenala. Podle ředitele společnosti Hendrika Meyera za celé Česko v březnu meziměsíčně stagnují, v Praze dokonce o necelou pětinu rostou. „Očekáváme, že v následujících týdnech jejich počet spíše krátkodobě klesne. Bude samozřejmě záležet na délce trvání přijatých opatření,“ uvedl Meyer.

Podle mluvčího společnosti Re/Max Tomáše Hejdy se realitní trh nezastavil, ovšem záležet bude na tom, zda nejtvrdší opatření budou trvat ještě dva až tři týdny nebo dva až tři měsíce. „Pokud se do konce dubna ukončí nejtvrdší opatření a život se postupně, za cenu menších restrikcí začne vracet k normálu, cen nemovitostí se to nedotkne téměř vůbec,“ doplnil Hejda.

Naopak generální ředitel ERA Reality Jiří Rájek předpokládá, že ceny poklesnou, záležet podle něj bude na dění v konkrétní lokalitě. Jak dále uvedl, pokud bude některý z velkých zaměstnavatelů masivně propouštět, dá se v dané lokalitě pokles cen očekávat.

„Dá se s jistotou očekávat, že ceny rozhodně nebudou stoupat a téměř jistě ani stagnovat, doplnil Rájek. Objem prodejů firmy proti normálu podle něj klesl k deseti až 15 procentům.

Podle jednatelky Fincentrum Reality Andrey Daňhelové se doba prodeje nemovitosti proti průměru prodlouží až o 30 procent. „Zájemci budou totiž čekat, až vládní opatření opadnou, aby se na nemovitost zašli podívat a teprve poté přistoupili k nákupu. Pokud by opatření trvalo několik měsíců, proces by to mohlo zpomalit klidně o 50 až 80 procent průměrné doby prodeje,“ dodala Daňhelová.

Zdroj: ČTK

Články