Ceny bytů mohou v Česku klesnout. Trh se mění, lidé se uskromňují
04.04.2022
Některé analýzy a průzkumy naznačovaly, že v Česku hypoteční boom letos končí a že na úvěr na bydlení nemusí dosáhnout až třetina žadatelů. Realitní specialisté, jak zjistil server EuroZprávy.cz, sami připouštějí, že i právě hořící válečný konflikt na Ukrajině může spolu s novými pravidly pro hypotéky výrazně změnit realitní trh v Česku. Jak? Zvýší se zájem o nájemní bydlení nebo větší domy, ve kterých bydlí více rodin. Ceny nemovitostí mohou, dle očekávání specialistů, klesat.
Faktem ale nyní je, že kvůli zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, o kterých rozhodla centrální banka v Česku koncem loňského listopadu, nemusí získat nový úvěr na bydlení až desítky procent žadatelů, analýza finančně-poradenské platformy Chytrý Honza, kterou citoval zpravodajský server ČeskéNoviny.cz, doslova říká, že na nový úvěr nedosáhne až třetina žadatelů. Pokud by jich bylo minimálně stejně jako vloni, při velkém zjednodušení, okolo 140 000, pak by letos kvůli novým pravidlům až téměř 47 tisíc hypoték neprošlo. „Statistiky nelžou, je jasně vidět, že i vlivem růstu úrokových sazeb a neustálého růstu cen nemovitostí se počet uchazečů o hypotéky snižuje, a to z obou důvodů. Zpřísnění podmínek pro získání hypotéky, spolu s očekávaným dalším růstem úrokových sazeb, další počet úspěšných žadatelů ještě sníží,“ potvrzuje trendy na trhu s nemovitostmi Jiří Šíma, realitní zprostředkovatel ze společnosti Dumrealit.
Do všeho ještě nyní přišla válka na Ukrajině. Na druhou stranu ale může paradoxně přinést snížení cen nemovitostí a podle některých názorů odborníků na realitní trh dokonce tzv. „splasknutí“ tržní bubliny v podobě až nedostupných cen za metr čtvereční. „V souvislosti s válkou na Ukrajině vnímáme různé konsekvence i na realitním trhu. Registrujeme velký počet klientů, kteří se snaží uložit hotovost do nemovitostí, protože cihle věří více než kryptoměně či cennému papíru. Na druhé straně probíráme s dalšími klienty jejich obavy, zda zvládnou své závazky vůči bankám. A do toho různí analytici předpovídají nejrůznější vývoje, přičemž kombinují faktory jako inflaci, zvyšující se úrokové sazby hypoték, ceny materiálů, nezaměstnanost a tak dále,“ řekla serveru EuroZprávy.cz Renata Lichtenegerová, PR manažerka pro komunikaci s médii společnosti M&M Reality.
Můžeme si společně s developery, bankéři, ale i realitními prodejci dát společnou otázku: Co teď víme jistě? „Vidíme, že klienti se začínají uskromňovat. Přáli by si třeba byt 4+1, ale pořídí si raději o pokoj menší. Stále ale panuje pohled, že bydlet ve vlastním je lepší než v nájmu. A také že bohatí lidé budou ještě bohatší a na nemovitosti stále dosáhnou. Je otázka, jaký podíl kupovaných nemovitostí bude financován hypotečními úvěry a jak dopadne změna fixace u těch klientů, kteří nakupovali s úrokovými sazbami okolo 1,5 procenta,“ vysvětluje Renata Lichtenegerová. Podle ní jsou sice některé byty již skutečně za hranicí tržní ceny, ale přesto lidé chodí na prohlídky. „Jako příklad můžu uvést přízemní byt v panelovém domě na Černém Mostě v Praze za devět milionů korun. Prohlídky se konají a není jich málo. Cenu definuje setkání nabídky s poptávkou. Poptávka po nemovitostech je stále velmi silná. Zatím proto nepředpokládám, že by ceny nemovitostí citelně klesaly,“ dodala mluvčí společnosti M&M Reality.
Podle Jiřího Šímy realitní trh nyní vyčkává, jak dopadne ona zmiňovaná válka, vyvolaná totalitním Ruskem, a s ní spojené ekonomické sankce. „Ceny energií, stavebního materiálu, ceny pozemků, práce a peněz. To jsou zásadní faktory, které nyní ovlivňují trh. Dalším důležitým faktorem je obava o budoucnost. O zaměstnání a o příjem. Lidé začali šetřit. To by mohlo vést k poklesu cen. Rozhodně se však nevrátí na úroveň roku 2019. Pomoci by mohlo ukončení války, snížení cen energií a zlepšení nálady lidí. Aby opadl strach z budoucnosti, aby nastala důvěra v lepší zítřky. Není to vše jen o cenách,“ upřesnil Jiří Šíma.
Realitní specialisté se shodují v tom, že kvůli současnému dění na trzích může v nejbližší budoucnosti také růst trh nájemního bydlení. Praha se v tomto směru může přiblížit Berlínu či Paříži, kde žije v nájmu výrazně vyšší procento obyvatel. „Ve světě realit ale teď očekávám stagnaci až mírný pokles cen a přesun k nájemnímu bydlení. Dále se začíná objevovat poptávka po větších domech pro více domácností, rodin,“ uzavírá Jiří Šíma.
Investiční byt je pro mnoho lidí symbolem jistoty. Nemovitost je hmatatelná, dá se pronajmout a v dlouhém období může růst její hodnota. Na první pohled to vypadá jednoduše: koupíte byt, najdete nájemníka a každý měsíc vám chodí nájem.
Realita je ale složitější. Investiční byt není jen o výši nájemného. Do rozhodování vstupuje kupní cena, lokalita, technický stav domu, náklady na opravy, hypotéka, daně, výpadky nájemníků i to, zda bude možné byt za several let dobře prodat. Právě proto se vyplatí nepřemýšlet jen pocitově, ale opřít se o konkrétní čísla a znalost trhu.
Rekonstrukce může nemovitosti výrazně pomoci. Ne vždy ale platí, že čím více peněz do ní vložíte, tím lépe se vám investice vrátí při prodeji. Často rozhodují jiné věci: první dojem, technický stav, čistota, světlo, dispozice a to, zda úpravy odpovídají očekávání kupujících.
Právě proto se vyplatí přemýšlet nad rekonstrukcí nejen očima majitele, ale i očima budoucího zájemce. Ten nemusí ocenit stejný styl kuchyně, barvu obkladů nebo typ podlahy. Zato si rychle všimne vlhkosti, zastaralých rozvodů, špatného světla nebo zanedbaných detailů.
Ještě před několika lety řešili zájemci o bydlení především lokalitu, dispozici nebo technický stav domu. Dnes se mnozí ptají také na výši měsíčních nákladů, způsob vytápění nebo energetickou třídu budovy. Důvod je jednoduchý – lidé chtějí mít lepší představu o tom, kolik je bude bydlení skutečně stát.
Když se řeknou energetické úspory, většina lidí si představí hlavně nižší účty za elektřinu nebo vytápění. V realitní praxi ale vidíme, že jejich význam je dnes mnohem širší. Energetická náročnost totiž ovlivňuje nejen provozní náklady domácnosti, ale stále častěji také zájem kupujících a celkovou atraktivitu nemovitosti na trhu.
Pokud chcete snížit náklady na provoz své nemovitosti, případně zvažujete její budoucí prodej, vyplatí se dívat na energetické úspory jako na dlouhodobou investici, nikoliv jen jako na jednorázový výdaj.
