Kupujete zadluženou nemovitost? Vinou nedostatečné legislativy můžete skončit na ulici

11.12.2019

OSTRAVA, 11. 12. 2019 – Zaplatit za byt či dům a skončit bez něho i bez peněz. Zní to jako noční můra, která se ale může stát každému, kdo kupuje nemovitost, na níž vázne dluh. Stačí, aby se během 30denní lhůty, kterou má katastr na přepsání nemovitosti, ozval další věřitel, kterého prodávající zatajil, či o něm dokonce ani nevěděl. Neexistuje totiž žádný způsob, jak ověřit všechny dluhy soukromé osoby, a soudy bohužel v těchto případech více chrání věřitele. Když k tomu připočteme, že prestižní banky prodávají své pohledávky nebankovním vymahačským firmám, panuje na trhu situace, kterou snadno odnese běžný občan, potažmo zprostředkovatel prodeje.

Právě takový případ před pár dny řešila společnost M&M Reality a jediným východiskem byla nadstandartní pomoc nad rámec povinností realitní kanceláře. Jinak by rodina s malými dětmi patrně skončila na ulici.

Kupujete-li nemovitost, na které není žádná zástava či jiné věcné břemeno, kupní smlouva bude nastavena tak, že prodávající obdrží peníze až poté, co bude nemovitost v katastru přepsána na kupujícího. Mezitím jsou finanční prostředky v takzvané úschově – advokátní, notářské, bankovní či u realitní kanceláře. „Jakmile na nemovitosti vázne zástavní právo, což je v praxi velmi časté, bývá vypořádáno až právě v momentě prodeje. Jinými slovy část z kupní ceny pak jde přímo zástavnímu věřiteli na úhradu pohledávky a pouze to, co zbyde, doputuje k prodávajícímu. Až ve chvíli, kdy věřitel své peníze dostane, dojde k odstranění zástavního práva z listu vlastnictví a nemovitost může být v katastru převedena na kupujícího,“ upozorňuje Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.

Toto se týkalo i Viktora Kadlíka s přítelkyní a dětmi, kteří si vyhlédli byt prodávajícího, jenž měl dluh u nebankovní společnosti (více než dvě třetiny z kupní ceny), což také vyplývalo z výpisu listu vlastnictví. S tímto dluhem se od začátku počítalo a všechny strany (kupující, prodávající, úvěrující banka, i věřitel) byly srozuměny s tím, že bude prodejem bytu dluh uhrazen. „Kupní smlouva zahrnovala požadavek ze strany úvěrující banky zohlednit dluhy prodávajícího. Vždy záleží na podmínkách úvěrující banky, za jakých podmínek schválí čerpání finančních prostředků. V tomto případě úvěrující banka vyžadovala vypořádání zástavy na listu vlastnictví, tedy vyplacení pohledávky, přičemž by poté došlo k odstranění zápisu zástavy a zákazu zcizení,“ pokračuje Lukáš Štrajt. Dluh byl tedy vyplacen tak, jak bylo stanoveno v kupní smlouvě a vyplácela jej přímo úvěrující banka. Ve chvíli, kdy byl list vlastnictví takzvaně čistý, podala společnost M&M Reality jakožto zprostředkovatel prodeje návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Katastr má ale na převedení nemovitosti lhůtu 30 dní, během které se ozval další věřitel, jehož prodávající při podpisu zprostředkovatelské smlouvy úmyslně zatajil, a sice nebankovní „specialista na konsolidaci závazků“, který měl odkoupit jakousi pohledávku od prestižní tuzemské spořitelny. Tento věřitel se na poslední chvíli obrátil na soud a ten předběžným opatřením převod nemovitosti zablokoval. Rodina tak najednou byla bez bytu, ale i bez většiny peněz z kupní ceny. „Nákup bytu jsme financovali hypotečním úvěrem, na který nám navíc rodiče ručili svým domem. Hrozilo tedy nejen, že přijdeme o peníze, ale v podstatě i o dvě nemovitosti. Byla to skutečně zoufalá situace.  Společnost M&M Reality se naštěstí k věci postavila slušně a pomohla situaci vyřešit,“ říká k tomu Viktor Kadlík.

Samozřejmě by bylo nejlepší podobnému vývoji předem nějak zabránit. Nicméně pokud má kupující zájem o zadluženou nemovitost, dochází k vypořádání dluhů dle pravidel věřitelů, tedy většinou právě ještě před změnou majitele uvedeného na katastru. Kupující má možnost toto riziko nepodstoupit, jinak je jedinou šancí dohodnout se s věřiteli na jiném postupu, na což oni ale většinou nepřistupují. „Co je horší, není v možnostech žádné realitní kanceláře zjistit zadlužení prodávajícího, pakliže jej on sám úmyslně zatají. Pokud je na nemovitosti exekuce, lze jednoduše dohledat skrz výpis listu vlastnictví. Neexistuje ale žádný registr, kde by byly pod rodným číslem uvedeny všechny dluhy dotyčné osoby,“ upozorňuje Lukáš Štrajt. Ani lustrace neznamená jistotu, neboť obeslané instituce mají na reakci 30denní lhůtu, během které dotyčná osoba může generovat další dluhy, jenž lustrace neukáže. Navíc žádné takové šetření neodhalí dluhy u nebankovních společností, které figurují třeba právě v této kauze.

Že situaci nezavinila, ovšem neznamená, že se realitní kancelář postavila ke kupujícím zády. Právníci společnosti M&M Reality začali okamžitě vyjednávat s „novým“ věřitelem a prodávajícím o vyrovnání dluhu, aby mohlo být předběžné opaření staženo. Ukázalo se ale, že prodávající nedokáže své závazky uhradit a nemá ani žádný další majetek kromě právě prodávaného bytu. Jedinou cestou, jak zachránit pana Kadlíka před vleklými soudními spory, které mohou být pro soukromou osobu devastující, se tak ukázala pomoc zcela nad rámec povinností realitní kanceláře. Vedení společnosti M&M Reality proto rozhodlo, že firma převezme dluhy prodávajícího, který jí je bude následně bezúročně splácet v malých měsíčních splátkách, tak aby věřitel okamžitě dostal své peníze, stáhl předběžné opatření na katastru a rodina pana Kadlíka neskončila před Vánocemi na ulici. 

Rozhodli jsme se pro tento krok v rámci solidarity, a to přesto, že jsme tím vlastně pomohli i onomu prodávajícímu, který naši firmu podvedl, když zamlčel svůj dluh, a tuto lež stvrdil svým podpisem ve smlouvě. Situace pana Kadlíka byla ale velmi tíživá a z našeho pohledu by bylo pokrytecké na jedné straně pomáhat lidem v nouzi, například v pořadu Mise nový domov, a na druhé nechat ve štychu rodinu s malými dětmi,“ říká majitel holdingu M&M Reality Petr Morcinek s tím, že realitní kancelář zároveň považuje za nutné veřejně upozornit na mezery v legislativě a některé nešvary, které umožňují, aby se kupující strana ocitla v takto prekérní situaci.

Ptáme se tedy:

  • Je správné, aby neexistovala žádná cesta, jak spolehlivě prověřit bezdlužnost soukromé osoby? Proč na toto legislativa nemyslí?
  • Pokud výše popsaná situace nastane a věřitelem, který byl vyplacen před převodem nemovitosti na nového majitele, je bankovní instituce, celý obchod je někdy možné stornovat. Seriózní banky v roli věřitele peníze zpravidla vrací, s tím, že na danou nemovitost se vrací i zástava. Kupující ale o své peníze nepřijde. Nebankovní instituce ovšem tento postup nedodržují, nic je k tomu koneckonců nenutí. Neměla by na toto legislativa myslet? 
  •  Je v pořádku, aby prestižní bankovní instituce prodávaly pohledávky nebankovním „vymahačským“ společnostem, které navíc původní dluh značně uměle navyšují?
  •  Je namístě, aby ve chvíli, kdy kupující již za nemovitost zaplatil a běží 30denní lhůta pro převod na katastru, mohl ještě do tohoto řízení vstoupit nový subjekt se svými nároky? Nebyla by pro tento účel lepší nějaká předchozí jasně daná lhůta pro přihlášení všech případných věřitelů?
  • Proč soud v takovéto situaci chrání vymahačské firmy na úkor běžného občana, který situaci nijak nezavinil, nemohl předvídat a za nemovitost poctivě zaplatil? (Může se odpověď skrývat v silných právních odděleních těchto firem?)

Články , Aktuality , Tiskové centrum

Nenašli jste, co hledáte?

Zadejte svou vlastní poptávku a my budeme hledat za vás.

Prodejte svou nemovitost

Každou hodinu
prodáme 8 nemovitostí
Máme více než 100 000 poptávek po bydlení
Masivní inzerce v celé ČR

Novinky na blogu

Novela měla zjednodušit orientaci v zákonech, přinesla však nevídaný chaos

30.03.2020

Od ledna platí, že nově přijaté zákony by měly vstupovat účinnost jen dvakrát ročně. To v praxi znamená, že by se novými pravidly museli lidé a firmy řídit vždy jen od 1. ledna a 1. července. Jenže novela, která měla usnadnit orientaci v právním řádu, způsobila chaos.

Není totiž jasné, kterých zákonů se týká. Třeba u zákona o realitním zprostředkování tak stát počítá s účinností od 3. března. Zatímco někteří právníci ji očekávají až 1. července. Výsledkem mohou být mnohaleté soudní spory. Na zákon, jenž má posílit důvěru spotřebitelů ve služby realitních zprostředkovatelů, se čeká od roku 2016. Teď, když je nová regulace konečně schválená, není jasné, od kdy se jí realitní kanceláře musí řídit. Možných termínů její účinnosti je hned několik. „Přestože byl zákon publikován ve Sbírce zákonů až v polovině února, sám stanovuje nabytí účinnosti již ke dni 1. ledna 2020,“ upozorňuje  advokátka expertka na správní právo kanceláře Havel & Partners Kateřina Staňková. Problém ale je, že pravidla uvedená v novém zákoně nemohou být závazná dřív, než předpis vyjde ve Sbírce zákonů. Podle pravidel legislativního procesu se totiž teprve zveřejněním stává zákon platným. A před platností nemůže být účinný, tedy v praxi použitelný. V Minulosti se takové případy řešily tak, že zákony, které se nestihly publikovat ve Sbírce zákonů před v předpisu uvedeným datem účinnosti, začaly být závazné 15. dnem po zveřejnění ve sbírce. To by v případě realitního zákona připadalo právě na 3. března. A na tomto datu trvá ministerstvo pro místní rozvoj, které nová pravidla pro realitní trh napsalo. Odvolává se přitom na datum účinnosti vyznačené v záhlaví příslušného vydání Sbírky zákonů, v níž předpis v únoru vyšel, které se řídí starým pořádkem. Jenže toto staré pravidlo na přelomu roku zrušila novela zákona o Sbírce zákonů. Ta od letoška počítá s účinností zákonů jen dvakrát ročně. V případě realitního zákona tedy od 1. července. „Teprve od tohoto pozdějšího data jsou realitní zprostředkovatelé, tedy i realitní kanceláře,povinni se jím řídit,“ říká Kateřina Staňková. A ke stejnému názoru ve svých odborných statích dospěli i další advokáti, například Lukáš Dušek z advokátní kanceláře Dušek, a jako jednu z variant účinnosti ho na svém webu zmiňuje i advokátní kancelář GT Legal.

 

Nová pravidla pro realitní trh mají účinnost od března. Právníci ale tvrdí,že to má být až od července.

 

Nejasná formulace

 

Na různý výklad termínů podle právníků zadělala vágní formulace novely sbírkového zákona. V té se totiž uvádí, že u předpisů předložených přede dnem účinnosti novely se postupuje podle starého zákona. Novela už ale neříká, co se myslí oním předložením předpisu, zda jde o předložení návrhu do legislativního procesu, nebo předložení schváleného předpisu ke zveřejnění ve Sbírce zákonů. Jejich termíny se přitom mohou lišit o měsíce, či dokonce roky. Konkrétně realitní zákon ministerstvo pro místní rozvoj předložilo do schvalovacího procesu loni na jaře, k publikaci ve Sbírce zákonů ho ale zákonodárci předali až na konci letošního ledna. A nejde zdaleka jediný případ, podobných zákonů mohou být desítky. Dalším příkladem je zákon o právu na digitální služby, který stanovuje harmonogram digitalizace české státní správy. Ten skupina poslanců předložila loni v březnu. K publikaci ve Sbírce zákonů byl ale odeslán až letos, 7. ledna. A stejný problém může postihnout i dosud neschválené předpisy, například novelu občanského zákoníku. Existenci dvou možných výkladů sbírkového zákona potvrzuje i ministerstvo vnitra, které má na starosti zveřejňování nově přijatých předpisů. Vinu za to svaluje na poslanecký pozměňovací návrh, který novelu sbírkového zákona upravil. „Ustanovení užívá specifickou a ne zcela přesnou terminologii, pro jejíž výklad je třeba vedle samotného textu ustanovení vycházet iz odůvodnění autorů pozměňovacího návrhu,“ vysvětluje Hana Malá z ministerstva vnitra. Za jediný správný výklad přesto ministerstvo shodně Úřadem vlády považuje ten, podle nějž by se na sporné případy vztahovala stará pravidla. To by v případě realitního zákona umožňovalo březnový termín účinnosti. Jakýkoliv jiný výklad je podle resortu mylný. „Argumentace, že ‚předložením‘ se může rozumět pouze předložení právního předpisu ministerstvu vnitra k vyhlášení, nemá oporu nyní platné a účinné právní úpravě,“ uvádí Hana Malá. Svůj názor ministerstvo opírá o složitý jazykový rozbor původních ustanovení sbírkového zákona, v nichž se hovoří o „předání právního předpisu k vyhlášení“, nikoliv jeho předložení. A odvolává se také na jednací řád sněmovny legislativní pravidla vlády. Preventivně se ministerstvo pokusilo zabránit nejasnostem tím, že předem se svým výkladem seznámilo provozovatele právních informačních systémů. „Cílem bylo snížit pravděpodobnost, že adresáti práva budou prostřednictvím těchto významných zdrojů informací o právním řádu mylně informováni o datu nabytí účinnosti dotčených právních předpisů,“ říká Malá. Týdeníkem Ekonom oslovení právníci si však na svém výkladu trvají. Přechodné ustanovení sbírkové novely totiž hovoří o „předložení právního předpisu“. K projednávání zákonodárcům se však dává návrh, nikoliv právní předpis. Ten vznikne až schválením návrhu. Interpretaci ministerstva proto považují za chybnou. Nejistota ohledně správného výkladu panuje i na ministerstvu průmyslu a obchodu, které vznik pravidla umožňujícího účinnost zákonů jen k 1. lednu a 1. červenci iniciovalo. „Výraz ‚předložení‘ není nikde definována může být pojat různě, pokud není připojeno, o jaké fáze legislativního procesu se jedná, tedy zda je do meziresortního připomínkového řízení, vlády či parlamentu,“ uvádí Štěpánka Filipová z resortu průmyslu. Nicméně odpovědnosti za závazné určení toho, který výklad je správný, se zříká. „Hodnocení různorodosti právních výkladů ministerstvu průmyslu a obchodu nepřísluší,“ dodává Filipová.

 

Dopady zmatků

 

Ať už je správný výklad zákonných pravidel jakýkoliv, pro podnikatele je samotná debata o různých variantách nepříjemná. „Takové situace by neměly vůbec nastat, aby si mohl každý libovolně vyložit účinnost zákona jinak,“ říká manažer pro legislativu Asociace malých a středních podniků Věroslav Sobotka. On sám by za správnou považoval účinnost uvedenou přímo v zákoně. Jenže ani to v případě realitního zákona situaci neřeší. Zákonodárci do něj totiž napsali účinnost od 1. ledna letošního roku. Tento termín se ale vzhledem k průtahům při projednávání návrhu a legislativním lhůtám nestihl. Otázku správného načasování řeší i jednotlivé firmy. V případě realitního zákona rozdílné výklady analyzovalo například Fincentrum Reality. Nakonec se jeho právníci rozhodli respektovat dřívější termín. „Ve Fincentru Reality jsme byli připraveni na účinnost zákona ke dni 3. března. Veškeré procesy v naší kanceláři ve vztahu k našim makléřům a klientům jsme upravili tak, aby vše bylo včas v souladu se zákonem o realitním zprostředkování připraveno,“ říká ředitelka provozu, právní a compliance Andrea Daňhelová.

Novela Hovoří O„předložení právního předpisu“.Zákonodárcům se ale předkládají návrhy, nikoliv hotové zákony.

A podobně – často z opatrnosti – přistupují k novým pravidlům i další realitní kanceláře. „S názorem, že jsou závazná až od 1. července, jsme se již setkali. V případě, že by hypoteticky byla účinnost napadena, a tedy odložena, my se budeme řídit zákonem od 3. března,“ uvedla finanční ředitelka Re/Max Reality Renata Fialová. Problém by podle právníků mohl vzniknout v případě, že živnostenský úřad nebo ministerstvo pro místní rozvoj při kontrolách u některé realitní kanceláře odhalí byť nevědomé porušení zákona a uloží ji před 1. červencem pokutu. „Do konce června podle mého názoru realitní zprostředkovatelé dané povinnosti nemají, a tudíž je stát nemůže legálně za jejich neplnění trestat,“ upozorňuje Staňková Havel & Partners a dodává: „Pokud by se tak stalo, předpokládám, že by se realitní zprostředkovatelé bránili prostřednictvím správních žalob.“ Výsledkem nejasností by tak mohly být mnohaleté soudní spory až milionové částky. A protože se nejasnosti netýkají jediného zákona, mohou být podobných případů stovky.

 

Články

Opatření v řádu týdnů by realitní trh výrazně neovlivnila

29.03.2020

Pokud by přísná ochranná opatření proti šíření koronaviru trvala v řádu týdnů, realitní trh by příliš výrazně ovlivnit nemusela. Shodla se na tom většina zástupců realitních firem v Česku, které dnes ČTK oslovila. V březnu většinou ještě dobíhají obchody domluvené před karanténou. Někomu zatím prodeje neklesají vůbec, naopak v jednom případě až o 90 procent. Podobně nejednoznačné je to s odhady cenového vývoje, zde však většina oslovených připouští pokles. Brzdit ho ale bude nízká nabídka. Osobní prohlídky bytů jsou nahrazeny virtuálními.

„Realitní obchody se nezastavily. Za březen dokonce neevidujeme žádný propad, naopak registrujeme zvýšenou poptávku po nemovitostech. To je do jisté míry dáno tím, že lidé zůstali doma a mají více času. Klienti jsou v posledních dnech samozřejmě opatrní a stěžejní je pro ně bezpečnost,“ uvedl majitel M&M Reality Petr Morcinek.

Podstatné podle něj je, aby se úplně nezastavily obchody napříč celým trhem, nejen realitním. „Pokud ale zafungují opatření přijatá vládou a omezení se budou v řádu týdnů zase uvolňovat, není důvod, aby byl realitní trh nějak výrazně ovlivněn,“ doplnil Morcinek. Plošné snižování cen v nejbližší době neočekává.

Tím, že byly realitní služby vyňaty z omezujících vládních opatření, se podle ředitele developmentu společnosti Bidli Romana Weisera začal realitní trh opět rozjíždět. „Je to vidět na stoupajícím počtu zájemců o nabídky nemovitostí, kdy na počátku omezujících opatření zájem klesl cca na úroveň 35 až 40 procent normálního stavu. Po jejich vynětí se zájem začal postupně zvyšovat a dnes jsme zhruba na 60 až 65 procentech. Až opatření pominou, postupně, a podle mne i velmi rychle, se stav trhu vrátí do normálu,“ sdělil Weiser.

Ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák uvedl, že ti, kteří čekali, až nemovitosti vystoupají na cenový vrchol, chtějí začít prodávat. „Pochopili, že ceny už nahoru nepůjdou. Na naše makléře se aktuálně obrací telefonicky či e-mailem řada lidí, kteří chtějí pustit do inzerce své nemovitosti, především byty, a prodat je za stávající vyšší ceny,“ podotkl Zuzák.

Společnost Bezrealitky zatím pokles prodejů nezaznamenala. Podle ředitele společnosti Hendrika Meyera za celé Česko v březnu meziměsíčně stagnují, v Praze dokonce o necelou pětinu rostou. „Očekáváme, že v následujících týdnech jejich počet spíše krátkodobě klesne. Bude samozřejmě záležet na délce trvání přijatých opatření,“ uvedl Meyer.

Podle mluvčího společnosti Re/Max Tomáše Hejdy se realitní trh nezastavil, ovšem záležet bude na tom, zda nejtvrdší opatření budou trvat ještě dva až tři týdny nebo dva až tři měsíce. „Pokud se do konce dubna ukončí nejtvrdší opatření a život se postupně, za cenu menších restrikcí začne vracet k normálu, cen nemovitostí se to nedotkne téměř vůbec,“ doplnil Hejda.

Naopak generální ředitel ERA Reality Jiří Rájek předpokládá, že ceny poklesnou, záležet podle něj bude na dění v konkrétní lokalitě. Jak dále uvedl, pokud bude některý z velkých zaměstnavatelů masivně propouštět, dá se v dané lokalitě pokles cen očekávat.

„Dá se s jistotou očekávat, že ceny rozhodně nebudou stoupat a téměř jistě ani stagnovat, doplnil Rájek. Objem prodejů firmy proti normálu podle něj klesl k deseti až 15 procentům.

Podle jednatelky Fincentrum Reality Andrey Daňhelové se doba prodeje nemovitosti proti průměru prodlouží až o 30 procent. „Zájemci budou totiž čekat, až vládní opatření opadnou, aby se na nemovitost zašli podívat a teprve poté přistoupili k nákupu. Pokud by opatření trvalo několik měsíců, proces by to mohlo zpomalit klidně o 50 až 80 procent průměrné doby prodeje,“ dodala Daňhelová.

Zdroj: ČTK

Články

M & M Reality Holding je lídrem na realitním trhu. Společnost má 185 poboček v ČR a 2500 makléřů, kteří procházejí vlastním náročným a propracovaným školicím programem.

13.03.2020

Skupina M & M se zabývá širokou oblastí služeb vázaných k nemovitostem. Synergicky vše začíná u zprostředkování prodeje a pronájmu a navazuje dalšími službami, kterými jsou financování bydlení, pojištění nemovitostí a životních rizik, investice do nemovitostí či zajištění dodávky elektřiny nebo plynu. Investiční aktivity společnosti se soustředí na výkup bytů a bytových domů vhodných jednak pro rekonstrukci a následný prodej, ale také pro fungování jako výnosové nemovitosti, které jsou skupinou pronajímány a spravovány. Developerská divize se orientuje nejen na připravovanou výstavu typizovaných rodinných domů, ale také družstevních bytů.

Spotřebitelé označili společnost M & M Reality nejdůvěryhodnější realitní kanceláří v Česku. Stalo se tak v rámci ankety o nejdůvěryhodnější značky na trhu pořádané agenturou ATOZ Marketing Services, a to již potřetí v řadě.

Články,
Aktuality,
Tiskové centrum